链家“大动作”背后的真问题谁决定了中介圈的规则？

从上海二手房市场这几年风风雨雨来大家其实都有共识——买房卖房很难，选中介更难，热闹背后，真正影响中介圈变化的，到底是谁？我觉得，表面是大公司“动作不断”，实际上，规则的主导权，早就在“看不见的手”里，今天就带你细聊聊这里的门道。

先说个大家都记得的事，2018年，房价跌了，上海二手房价格一看还是下滑的，不过链家却顶风涨中介费，一下拉到总价的3%，这直接把圈子搞炸了，买家多花钱，卖家也怕被“算计”，小中介有人跟风，有人不动，市场乱得很。虽然表面上链家像是在设定新规则，大家发现没有，只要客户不买账，其他中介不配合，这事结局注定难走远。

这种大动作并不罕见，真正影响市场节奏的，往往不是大佬的喊价，而是底层供需关系。这几年上海的挂牌量一直涨，2025年据说20万套挂着，之前才10万套，房源供给一下变大，不管中介玩什么花样，买家都知道，房源多了，我选得更细致、砍价更硬气，中介佣金再变，房东要成交，终归还得顺应行情。

说到这里，很多人觉得，那是不是越多大中介就越能掌控市场？还真不是。举个例子，2025年链家搞“房客分离”，强行让经纪人专岗，谁带客户谁管客户，谁维护房源只能服务房东，听起来像流程升级，其实背后原因大家都懂——成交周期拉长，挂牌多，客户“慢慢选”，老破小主导，拆分制度是为了防止内斗内卷，提高颗粒度，但本质上，这只是“被动应变”，不是主动设局。

这就像打篮球，球场规则怎么变、战术怎么调，能不能赢，还得看队员体力和对手强弱。数据都说明问题2025年，上海成交一套房平均要等46天，房源挂牌能挂98天，经纪人也急但急不来，哪怕流程再科学，也很难抢到别人碗里的蛋糕。关键变量，始终是买家的需求与选择。

再往深了其实沪上中介圈的混乱与变化，还得加上一个重要变量——信任危机。不是只有链家在“作”，还有大量小中介“闷声发大财”。2024年闵行那起大案，曹某某高收低租，给房东一口气承诺高价，背地里却压低租客价格，还让人家一次性交一年房租，房东没等到钱，租客最后哭着进了维权群，这种操作，不管市场规则多灵活，都是失信受害，连带整个行业形象被拖后腿。

那有没有谁能真正引领一次“好规则”大转向？其实不是没有，但难。大家记得2024年刚出“沪九条”，第一波中介全城总动员，门店成交量“刷刷新高”，大家像打了鸡血一样，一周顶三周，但奇迹之后，冷静期很快到来。政策或许能短暂改变大家的预期，但真正稳定的交易秩序，还是要靠行业长期的信任积累和制度适应。

中介圈“跟风+创新+乱象”三板斧年年上演，但无论谁操作，大家心里的算盘都没停。买家怕“被背刺”，卖家怕“吃哑巴亏”，大中介怕掉市占，小中介怕被清退，但所有环节串起来，其实都取决于一个点——市场的信心漂不漂亮、信任链稳不稳。

香港倒是有一点经验，链家一度学得很深。比如有段时间，中介机构专注服务细分化，经纪人下沉到每个区，一个只做房东对接，另一个专门带客户，流程非常清晰，客户信任提升得很快，大家更愿意推荐熟人来。结果房源流转时间缩短，佣金倒没涨，反而还更透明。这个案例说明，大动作只是“表面功夫”，信任才是长期红利的“基础”。

另外，数据其实最有说服力。美国NAR曾发布研究，70%的买家选择熟人介绍的经纪人，而且复购率远高于冷关系拉新的中介，这种现象也在国内一二线城市出现过苗头，大家用脚投票，信的是“靠谱”，而不是谁家佣金几分、谁家老板动作快。

到了最后，链家改规则，小中介跟风，监管加码，虽然市场一阵喧闹，但决定交易公平与效率的，还是市场本身。只有供需平衡、信任健全，中介行业才能真正走向良性。至于是谁控制规则？表面看是大公司搞创新，实际上，“群众的眼睛最亮”，每一个买家卖家的决定，才是规则的发明者。

那么聊到这儿，大家不禁要问未来中介圈究竟会被怎样的“看不见的手”带着走？假如有一天，科技、数据与透明度全面覆盖，传统中介模式会不会彻底被颠覆？这个问题，非常值得我们所有人深思。